Как учесть расходы наследодателя на приобретение квартиры

Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ) предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества, при условии, что они находились в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения. Он может быть в пределах от трех до пяти лет в зависимости от положений регионального законодательства и способа возникновения права собственности. Для объекта недвижимости, полученного по наследству, данный срок составляет три года (ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).

Право собственности возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты вступления в наследство. Доход от продажи квартиры, находившейся в собственности наследника менее трех лет с даты смерти наследодателя, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в установленном порядке. При этом доход может быть уменьшен на одну из сумм:

- или на сумму имущественного налогового вычета в размере не более 1 млн рублей;

- или на сумму документально подтвержденных расходов наследодателя (только близкого родственника) на приобретение этой квартиры, если такие расходы не учитывались им в целях налогообложения. Давность приобретения наследодателем данной квартиры значения не имеет.

Например, налогоплательщик в 2023 году получил в наследство квартиру от бабушки, а в 2025 году продал ее за 5 млн рублей. У бабушки остались договор купли-продажи и расписка о передаче денег на приобретение этого жилого объекта в размере 3,5 млн рублей. Тогда сумма НДФЛ к уплате составит: 5 млн рублей - 3,5 млн рублей = 1,5 млн рублей х 13% = 195 тыс. рублей.

В случае отсутствия документации, подтверждающей расходы, доход может быть уменьшен на сумму имущественного налогового вычета в размере 1 млн рублей:

- 5 млн рублей - 1 млн рублей = 4 млн рублей - сумма дохода налогоплательщика; 

- 4 млн рублей - 2,4 млн рублей = 1,6 млн рублей - превышение, с которого налог будет исчисляться по ставке 15%;

- 2,4 млн рублей х 13% = 312 тыс. рублей - сумма налога по ставке 13%;

- 312 тыс. рублей + (1,6 млн рублей х 15%) = 552 тыс. рублей - сумма налога к уплате.

https://www.nalog.gov.ru/rn38/ifns/imns38_16/events/16234346/